Статьи

Источник фото: https://www.pexels.com/

Действуя в рамках договора управления с собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) на букве закона, управляющие организации (далее - УО) успешно применяют положения договора на практике и взыскивают в судебном порядке долги с жителей многоэтажек.

Оперируя действующими нормами права в отношении должников-владельцев жилых и нежилых помещений, УО нечасто сталкиваются с проигрышами в суде. Потому как при надлежащем исполнении компанией своих обязанностей кроме применения пропущенных сроков исковой давности ответчиком-жильцом, у суда не возникает доводов для отказа в исковых требованиях. Впоследствии собственнику или нанимателю на основании исполнительных документов приходится общаться судебными приставами-исполнителями и всё-таки гасить свои долги.

Однако судебная практика знает исключения. Одним из таких является спор между УО и владельцем нежилых помещений в МКД.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО «ГУК-Краснодар» (далее-истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Шевченко Людмиле Алексеевне (далее-ответчик) о взыскании задолженности в размере более 23 тысяч рублей, пени и судебных расходов

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, приведя следующие доводы:

• ООО «ГУК-Краснодар» не является управляющей организацией многоквартирного дома N 36 по ул. им. Ленина в г. Краснодаре, в связи с этим не может взимать с него плату за содержание нежилого помещения;

• МКД, в котором находятся его нежилые помещения, является объектом культурного наследия и в связи с этим текущий ремонт не мог быть осуществлен управляющей организацией;

• истец злоупотребляет правом, предъявляя к нему требования о взыскании задолженности за ЖКУ в отсутствие договора управления. В подтверждение чего ответчик ссылался на аналогичное применение статьи 10 ГК РФ в пункте 20 «Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017 года).

Суд не согласился с мнением ответчика и решением от 18 декабря 2018 года по делу № А32-18572/2018 кроме указания на действующие нормы законодательства дополнительно установил:

• в качестве управляющей организации собственниками помещений МКД избрано ООО «ГУК-Краснодар»;

• истец оказывал управленческие услуги, выполнял работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, стоимость которых, согласно расчету истца составила 23 068,32 рублей за период с 11.10.2015 по 04.05.2018 гг;

• в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10;

• экземпляры ООО «ГУК-Краснодар» договора управления МКД и протоколы общих собраний собственников утрачены, однако информация об этом договоре, порядке его заключения содержится в электронной базе данных ООО «ГУК-Краснодар», а также размещена на сайте государственной информационной системы ЖКХ: http://dom.gosuslugi.ru;

• осуществление ООО «ГУК – Краснодар» функций по управлению в отношении многоквартирного дома № 36 по ул. Ленина подтверждается сведениями, включенными в Реестр лицензий Краснодарского края с указанием в качестве лицензиата - ООО «ГУК –Краснодар» (лицензия № 135 от 30.04.2015), размещенный на официальном сайте Госжилинспекции Краснодарского края в сети Интернет по адресу: http://www.gzhi-kuban.ru и на сайте государственной информационной системы ЖКХ: http://dom.gosuslugi.ru;

• утрата договора управления не свидетельствует о его незаключённости или недействительности. В этом случае наличие между сторонами договорных отношений может подтверждаться иными доказательствами;

• довод ответчика о злоупотреблении правом не обоснован, так как не учтены положения, изложенные в п. 24 указанного им Обзора практики ВС РФ, согласно которому обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта;

• состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, сроки (периодичность) их проведения определяются органом охраны объектов культурного наследия с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта на основании составленного органом охраны акта технического состояния объекта с учетом вида объекта, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования ( пункт 2 статьи 47.2 Закона № 73-ФЗ) Таким образом, приняв на себя обязанность по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества данного дома, управляющая организация приняла на себя и обязанность по его сохранению.

Стоит отметить, что решение АС Краснодарского края оставлено без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом от 06.03.2019 года.

Между тем, Верховный суд РФ с решениями нижестоящих судов не согласился.

В суде УО, требуя от собственника нежилого помещения погашения долгов за содержание и ремонт общего имущества МКД за несколько лет, поясняла, что фактически более 10 лет выполняет обязанности по договору управления, заключенному с собственниками названного МКД. Однако экземпляры указанного договора и протокола ОСС по выбору УК истцом утрачены.

При этом суд высшей инстанции обратил внимание на доводы ответчика о злоупотреблении правом истца в отсутствие договора управления, поэтому Определением от 31 октября 2019 года № 308-ЭС19-19239 установил:

• на сайте ГИС ЖКХ указан период осуществления истцом обязанностей по управлению названным домом, предусмотренный договором управления. Однако вместо текста договора управления размещен файл с незаполненным бланком договора;

• УО не представила ни документов, ни доказательств принятия каких-либо мер по восстановлению утраченных документов в течение длительного периода времени. Доказательств принятия истцом мер по проведению ОСС для подтверждения полномочий УК в материалы дела также не предоставлено;

• размещение информации об управлении МКД истцом на сайтах Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ  не подменяет необходимость заключения договора на управление МКД и само по себе не подтверждает факт управления истцом спорным МКД, поскольку основания для внесения сведений о договоре в информационные базы истцом не представлены;

• кроме того, спорный МКД включен в региональный перечень объектов культурного наследия. А согласно статье 45 Закона об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ № 73-ФЗ, работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся на основании задания на проведение таких работ, разрешения на проведение работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия;

• УО не представила доказательств согласования с федеральным органом в области охраны объектов культурного наследия заданий и разрешений на проведение работ в установленном порядке. Хотя при этом - в подтверждение фактического выполнения работ по текущему ремонту общего имущества МКД - представила акты выполненных работ о ремонте кровли;

• абзац 1 пункта 6 статьи 45 упомянутого Закона № 73-ФЗ требует, чтобы к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, допускались только организации и ИП, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия;

• работы по ремонту кровли соответствуют работам из Перечня  подлежащих лицензированию работ по сохранению памятников истории и культуры, утв. постановлением Правительства РФ от 19.04.2012 № 349, поэтому их выполнение требует наличия соответствующей лицензии;

• однако судя по информации, размещенной в базе данных ЕГРЮЛ, исполнитель работ по ремонту крыши данной лицензией не располагает;

• таким образом, УО не представлено доказательств фактического оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества спорного МКД с соблюдением требований законодательства в области сохранения и использования объектов культурного наследия, а также не доказано наличие у неё права требования оплаты за названные услуги.

Верховный Суд РФ отказал УО в пересмотре дела.

При отсутствии протокола ОСС о выборе управляющей организации, договора управления с ней, скана договора в ГИС ЖКХ, а также разрешений и лицензий, необходимых для ремонта МКД - объекта культурного наследия, доказать факт управления МКД и взыскать долги с собственников весьма затруднительно.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.