Аналитика рынка недвижимости Киева за I квартал 2021 года (данные VN.COM.UA)

Прошлогоднее падение, связанное с началом коронавирусной эпидемии, подкосило рынок всего на 33 дня. Акции крупных компаний опустились до многолетнего минимума, а потом быстро отскочили и продолжили рост. Примерно аналогично повела себя строительная сфера в Украине. Очередной кризисный период показал, что девелоперы быстро преодолевают любые сложности. К концу года наметилась тенденция к устойчивому росту цен на квадратные метры. Казалось бы, спад продаж квартир перед новогодними праздниками должен повлиять на стоимость жилья. Но и этот традиционный период затишья прошел для застройщиков без особых потерь. Команда VN.COM.UA проанализировала рынок недвижимости за первый квартал 2021 года. Если коротко, предпосылок для снижения цен нет.

Первичный рынок Киева

Первый квартал оказался наиболее плодотворным для строительных компаний за последние несколько лет. По всей столице в эксплуатацию ввели на 64% больше жилой площади, чем за аналогичный период 2020 года. Общий фонд увеличился на 145 тысяч квадратных метров. Отличился Голосеевский район, который сохраняет инвестиционную привлекательность среди покупателей со средним бюджетом. Здесь подготовили 50 000 квадратов. На втором месте расположился Святошинский район с отметкой в 33 тысячи м2. Третье место занимает Соломенский район, где ввели в эксплуатацию 15 тысяч квадратных метров нового жилья.

Прошлый отчетный период показал, что настроения инвесторов быстро менялись. Количество введенных в эксплуатацию домов в 2020 году было крайне низким, хотя спрос сохранялся. Девелоперы побаивались планировать новое строительство и вкладывать деньги в завершение очередей, ведь ситуация с коронавирусом и постоянными локдаунами оставалась неясной. Уже к концу года все нормализовалось, поэтому застройщики начали наверстывать упущенное. Этим можно объяснить такие ударные темпы строительства в начале года.

Косвенно судить о положительных тенденциях на рынке можно по данным Министерства юстиции Украины. Статистика показывает, что за первые три месяца 2020 года нотариусы по всей стране провели 94,4 тысячи сделок. В 2021 году эта цифра составила уже 100,7 тысячи. Общий уровень роста составил 6,7%. Больше всего выросло количество транзакций между физическими лицами по договору купли-продажи квартир, а также жилых домов (+7,5%). Всего в стране за отчетный период провели 68 000 таких сделок.

Столица продолжает лидировать

Спрос на жилье постепенно корректирует стоимость квадратного метра. За прошедшие 3 месяца средняя цена за квадрат увеличилась на 2 000 гривен и составила уже 30 000 грн. Минимальная повысилась всего за 500 гривен и сейчас составляет 20 000 гривен. В иностранной валюте разница составила $90 и $40 соответственно.

В лидерах по росту цен оказались центральные части столицы. Подольский и Печерский районы прибавили от 5 до 10 тысяч гривен за квадрат. На левом берегу цена выросла не так драматично (в пределах 2 тысяч).

На рынке недвижимости столицы наблюдается высокая волатильность не только в период зимних праздников, но и в последующие несколько месяцев. Постоянное изменение цены на объекты (7-9%) связано с многочисленными акциями и рассрочками от девелоперов.

Прочие нюансы, влияющие на итоговую цену

Положительно на рынок недвижимости страны повлияла повальная мода на удаленную работу. Сегодня фрилансеру с большим опытом и хорошим знанием английского языка удается найти высокооплачиваемую должность. Зачастую категория инвесторов в возрасте 35+ выбирают жилье в столице в домах класса комфорт и бизнес. Крупные компании и небольшие игроки продолжают закрывать офисы, а затем переводят всех на удаленную работу. Растет спрос на просторное жилье с двумя и тремя комнатами.

Всего в столице за отчетный период открыли продажи в 10 новых жилых комплексах. Девелоперы планируют реализовать в течение нескольких месяцев около 3,5 тысячи квартир. Больше всего на рынке недвижимости представлено объектов класса комфорт.

Основной запрос инвесторов – жилье с одной и двумя спальнями (85% от общего спроса). Остальные 15% составляет недвижимость с тремя и более помещениями. Покупатели правильно оценивают рынок недвижимости столицы и обращают внимание только на ликвидное жилье. Поэтому запросы у инвесторов вполне логичны: на квартиры стоимостью 50-70 тысяч долларов приходится 45% всех запросов. Далее следует категория недорогих проектов для сдачи в аренду или как подарок детям. Недвижимость стоимостью до 30 тысяч долларов составляет 36% от общего спроса.

Инвесторы отдают предпочтение жилым комплексам с высокой степенью готовности. Рисковать несколькими годами готовы далеко не все. Особенно, если учитывать экономическую нестабильность и девальвацию национальной валюты. Клиенты выбирают здания, которые находятся на финальном этапе строительства и вскоре будут введены в эксплуатацию.

Дополнительно необходимо учитывать данные, которых нет в свободном доступе. Очень часто девелоперы предоставляют скидку реальному покупателю. И часто приобрести квартиру можно даже на 30% дешевле, чем это указано на официальном сайте. Офис продаж идет на уступки в том случае, если необходимо быстро получить инвестиции и перебросить их на другой объект строительства. Подобные продажи не попадают в аналитические отчеты и нигде не учитываются.

Вторичный рынок недвижимости Киева

Прошлый 2020 год стал ударом для строительной отрасли по причине банкротства двух крупных девелоперов. Сразу же после проблем с Укрбудом и банком Аркада просел первичный рынок недвижимости, а часть вливаний перешло на вторичный рынок. Но этот период уже позади и доверие инвесторов к новым домам снова возвращается.

https://i.postimg.cc/mrXQdqPw/image.jpg

Если проанализировать первый прошедший квартал, мы получим следующие цифры.

1. Медианная цена за 1-комнатный объект в столице выросла до 51 600 долларов, рост составил около 650 долларов (+1,2%). При этом медианная цена за квадрат выросла до 1 280 долларов (+$21 или 1,6%).

2. Медианная цена за 2-комнатный объект в столице выросла до 77 100 долларов, рост составил около 1 700 долларов (+2,2%). При этом медианная цена за квадрат выросла до 1 219 долларов (+$62 или 5%).

3. Медианная цена за 3-комнатный объект в столице упала до 98 700 долларов, разница составила около 3 400 долларов (-3,4%). При этом медианная цена за квадрат снизилась до 1 157 долларов (-$7 или -0,6%).

В Киеве представлено более 40 тысяч квартир, которые выставлены на продажу. Поэтому у покупателей действительно огромный выбор жилья абсолютно разного класса. Традиционно инвесторов привлекают жилые варианты под ремонт и с полным дизайнерским оформлением.

Рынок недвижимости остается стабильным

В будущем никаких предпосылок к снижению стоимости квадратных метров не предвидится. Период падения уже позади, а восстановление началось уже летом 2020 года. Инфляция продолжает увеличиваться, а также растет стоимость строительных материалов и услуг. Также следует учитывать постепенное увеличение цены на энергоносители, включая электричество, а также горючее. Логистические услуги продолжают дорожать.

Конечно же, необходимо учитывать множество факторов в долгосрочной перспективе. Напрямую на уровень цен влияет долларовые инвестиции со стороны, стабильность национальной валюты и макроэкономические прогнозы. Нужно понимать, что любые новые штаммы вируса, за которыми последуют полные локдауны, могут изменить рынок всего за несколько недель.

Исполнительная власть в стране настаивает на постепенном повышении прожиточного минимума, а Президент Украины всерьез говорит об ипотечном кредитовании. При этом покупатели уже подготовлены ко многочисленным локдаунами и подстроились под изменчивый рынок.

Застройщики пригорода Киева пока не имеют сильного влияния на столичных девелоперов. Количество готовых объектов продолжает увеличиваться, вслед за Ирпенем и Бучей хорошо растет Вышгород и даже Борисполь. Инвесторы выбирают коттеджные городки и таунхаусы, которые не являются конкурентами для столичных квартир.