Когда и почему ваш загородный дом отключат от коммуникаций?

Проблема не нова, но стала особо актуальной именно в последнее время. Покупатели загородной недвижимости все чаще сталкиваются с ситуациями, когда загородная недвижимость, зачастую достаточно дорогая, с хорошее локацией, и нормальным спросом со стороны покупателей, отключается от коммуникаций. Часто совсем не по вине домовладельца. Почему так бывает, и как с этим бороться?

Думаю, объяснять, что наличие или отсутствие коммуникаций влияет не только на стоимость вашего загородного дома, но и вообще на возможность его использования по назначению, думаю лишняя трата букв. Поэтому стразу о причинах таких рисков.

Риски в общем случае обусловлены одной вещью - правовыми отношениями, на основе которых ваш дом к этим коммуникациям подключен. Эти правовые отношения можно разделить на три группы.

В первой - те ресурсы, которыми вы по сути снабжаете себя сами. Например, если у вас свой колодец или скважина, вы самостоятельно снабжаете себя водой. Если ваш дом получает электричество от солнечных батарей и ветрогенераторов – вы сами снабжаете себя электричеством.

По сути это даже не коммуникации, а способы автономного получения воды, электричества и прочих необходимых для полноценного функционирования современного дома вещей. И эти вещи практически целиком зависят от вас. Вы обеспечиваете правильный режим эксплуатации скважины, ремонтируете погружной насос, меняете вышедшие из строя солнечные батареи и т.п. Это ваша собственность, ваша зона ответственности и лишить их вас никто из третьих лиц пока, по сути, не может. Вы и производитель, и поставщик, и потребитель.

Да, иногда это дорого, зато надежно правовых отношений с другими лицами у вас обычно нет никаких.

Второй тип правовых отношений при подключении коммуникаций можно назвать муниципальным, хотя, строго говоря, коммуникации при этом могут быть на балансе разных юридических лиц. Общее между ними то, что эти юридические лица имеют в качестве собственника или одного из собственников государственные и муниципальные образования.

Это не только, так называемые, ресурсоснабжающие организации. Например, дорога которая ведет к вашему загородному дому, – а это очень важная коммуникация - может быть улицей, находящейся на балансе вашего сельского поселения или городского муниципального округа. А электрические сети – на балансе местной сетевой организации.

Обычно такая балансовая принадлежность это большой жирный плюс. Если не с точки зрения качества, то с точки зрения надежности этих самых правовых отношений. У вас может не болеть голова о расчистке муниципальной улицы от снега и ее ремонте. Хотя может и болеть, но это уже зависит от местных властей и способности жителей на них влиять. Во всяком случае, в Подмосковье это обычно скорее плюс чем минус.

Если ваш дом подключен к магистральному газу, центральному водоснабжению и - каким-то чудесным образом - к центральной муниципальной канализации, да еще находится на муниципальной улице, это очень хорошо. Потому что вероятность вашего отключения этих коммуникаций тут тоже зависит в основном вас. Муниципальные службы пока работают, и, хотя не везде удовлетворительно, лишится, например, поставок газа вы можете только если перестанете за него платить.

С водоснабжением и канализацией дело обстоит не так однозначно, а поставки электричества могут легко прервать такие природные явления, как ураганы и ледяные дожди, но само по себе подключение к этим коммуникациям сегодня самый дешевый и надежный способ получения нужных для вашего дома ресурсов.

Тем не менее такой путь правовых отношений с поставщиками ресурсов часто предпочтителен для людей преклонного возраста и пенсионеров. То есть людей с небольшим доходом, которым имеет смысл максимально переложить проблемы снабжения ресурсами своего дома на государственные структуры.

Хотя время не стоит на месте. Если в прошлом технический прогресс использовался в основном для развития массовых коммуникаций, то сейчас вспомнили об автономности, и, есть вероятность, что со временем выгодно будет получать все необходимое самим.

Третий тип правовых отношений если не всегда самый дорогой – хотя обычно дорогой - то часто наименее надежный. Однако сегодня он широко распространен в образованиях, называющихся коттеджными поселками и в садоводческих товариществах.

Основная проблема этого способа в том, что тут между вами и, собственно, ресурсами возникает еще один посредник. Это управляющая компания, руководство дачного партнерства, председатель СНТ и прочие люди. И, если «свои» ресурсы и их получение вы контролируете сами, а государство пусть не самый эффективный, но довольно предсказуемый партнер, то в данном случае, начинает активно работать человеческий фактор. И, часто, - работать против вас.

Каким образом это происходит?

Проблема в том, что, если вы коллективный абонент энергоснабжающей организации, того же Моснерго, ваши платежи – часть общих платежей вашего поселка или товарищества за потребленные киловатты. Оно – так называемый коллективный абонент. А все ли ваши соседи исправно оплачивают свои счета? И все ли настолько сознательны, что не используют, так называемые, жучки для уменьшения показаний счетчика?

В такой ситуации даже честное руководство вашего товарищества оказывается перед выбором, или недоплачивать энергоснабжающей компании и копить долг до астрономических величин, или брать с вас завышенный тариф «за того парня». Что, вообще говоря, противозаконно.

Ваши дела не очень хороши и в том случае, если ваш дом подключен не к муниципальной электросети и трансформатору. Дело в том, что собственник этих сетей согласно закону о бездискриминационному доступу не имеет права брать с вас дополнительные деньги за перетекание электричества через все это хозяйство. А хозяйство надо обслуживать, ремонтировать, заменять все что сломалось и перегорело. А в сети и в трансформаторах есть электрические потери.

Как результат, управляющие компании и товарищества, если работают честно, оказываются в минусе, если начисляют дополнительные деньги – нарушают финансовую дисциплину. И то, и другое ведет к проблемам и, часто, плохому концу.

Но, даже, если плохого конца на горизонте пока не видно, вы, точнее ваш дом, оказываетесь заложником управляющей структуры или товарищества, которым принадлежат коммуникации.

Не всегда это ужас, ужас. Если у вас клубный поселок, в котором живут адекватные ответственные люди, которые доверяют друг другу и стараются совместными усилиями сделать место, где они живут, комфортнее, чем в среднем по окружающей поселок больнице, это тоже большой жирный плюс.

Но бывает и ужас. Как говорил классик, самое точное и емкое слово, обозначающее то, что происходит в наших краях это слово «воруют». С девятнадцатого века наша человеческая природа радикально не поменялась. Воруют и в управляющих компаниях, и в товариществах. Или, как говорили во времена СССР, разбазаривают неумелым руководством.

Как следствие - неплатежи и отключения от ресурсов. Примеров множество, и это множество множится еще больше. Практикующие риэлторы знают, как обстоят дела во многих поселках, и сколько домов лишены тех или иных коммуникаций из-за громадных долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Но часто управляющая компания не причем. Собственники просто массово перестают платить. Например, в силу неудачной локации, некоторые из них перестают посещать свои дома, и, соответственно, не считают себя обязанными оплачивать те услуги, которыми они не пользуются. Компания или товарищество разоряется, и услуги некому оказывать вообще. В домах становится невозможно жить, и даже добраться до них иногда становится проблемой.

Что делать, дабы избежать таких вещей?

Зависит от того, что вам нужно от вашего дома. Если это просто дача, куда вы приезжаете иногда и только отдохнуть, часто достаточно иметь минимум коммуникаций. И этот минимум иногда можно полностью взять под контроль.

Знаю людей, которые часто уезжают на отдаленный хутор, где есть только два ресурса – колодец с водой и оптоволоконный интернет. Который оказалось провести проще чем электричество. Электричество привозится в виде большого аккумулятора, которого хватает на освещение и связь, и бензинового генератора для подзарядки и на случай, когда нужна большая мощность сети.

Понимаю, что такая жизнь устроит не всех, а постоянная жизнь в таких условиях многим покажется экстремальной. Поэтому большинству домовладельцев есть смысл стараться вступить в прямые отношения с поставщиками тех ресурсов, которыми они пользуются или планируют пользоваться. Если, конечно, есть выбор.

Если выбора по сути нет, например ваш дом находится в коттеджном поселке, где большинство коммуникаций, включая улицы, находится в собственности управляющей организации или товарищества, имеет смысл стараться максимально контролировать эту структуру.

Для контроля нужна инициативная группа вменяемых людей, которые готовы иногда тратить некоторые деньги на юристов и даже суды. Еще лучше, если в группе будет грамотный человек, разбирающийся в правовых вопросах ЖКХ. Если такая группа сплоченных грамотных домовладельцев есть, управляющие компании чаще учитывают интересы домовладельцев.

Если такой группы нет, жители молчат, а вы понимаете, что ваша управляющая компания все меньше платит по счетам, и копит долги, иногда имеет смысл продать недвижимость в таком поселении, пока не стало совсем плохо.

Но, если вы только присматриваетесь к загородным домам, нужно просто учесть все эти соображения. Т.е. примите к сведению, что при подключении коммуникаций наиболее надежные правовые отношения – это отношения с самим собой. Потом – с государством и муниципальными структурами, и – в самом конце списка – управляющие компании, товарищества и все прочие формы коллективного присоединения.