Andry Bu
Andry Bu
Читать 6 минут

О возможности изменять плату за содержание и ремонт жилья в МКД в одностороннем порядке

Собственники помещений в МКД не вправе в одностороннем порядке без согласия УК снизить плату за содержание жилья

Письмо Минстроя России от 12 июля 2019 г. N 25373-ИА/04

http://ivo.garant.ru/#/document/72329814/entry/0/
Собственники помещений МКД не могут сами, в одностороннем порядке, без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственников помещений в доме (далее - ОСС), уменьшить размер этой платы. Если ОСС на это пойдет, УК вправе через суд признать его решение недействительным.

С таким мнением выступил Минстрой России, обосновывая свою позицию следующим:

- плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (http://ivo.garant.ru/#/document/12138291/entry/15601/), а расходы на содержание жилья должны обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства (http://ivo.garant.ru/#/document/12148944/entry/1029/);

- в тех МКД, которые управляются УК, размер платы за содержание жилого помещения определяется на ОСС (http://ivo.garant.ru/#/document/12138291/entry/15607/), причем с учетом предложений УК, и устанавливается на срок не менее чем один год.

В предложении УК о размере платы должны содержаться ее расчет (смета) и обоснование (http://ivo.garant.ru/#/document/12148944/entry/1031/);

- утвержденный ОСС размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (http://ivo.garant.ru/#/document/71706202/entry/16/).

А собственникам помещений в МКД при установлении на ОСС размера платы, следует, в первую очередь, учитывать, что этот размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ (http://ivo.garant.ru/#/document/71866898/entry/5/), необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям;

- порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления МКД (http://ivo.garant.ru/#/document/12138291/entry/162033/).

Изменение такого договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (http://ivo.garant.ru/#/document/12138291/entry/16208/).

А значит, стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления;

- если решение ОСС помещений в МКД принято без учета предложения УК (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (УК), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, влечет для другой стороны договора (собственников) неосновательное обогащение, то УК вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным такого решения ОСС.

Источник

➖➖➖➖➖➖➖

УК снова запрещено индексировать "на инфляцию" плату за содержание и ремонт жилья без отдельного решения ОСС об индексации?

Одностороннее повышение тарифа СРЖ МКД на индекс роста потребительских цен (даже предусмотренное договором управления МКД) противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства (и каким бы ни был порядок определения размера платы, утверждаться этот размер платы может только на общем собрании собственников помещений в МКД).

1️⃣ "Определение Верховного Суда РФ от 8 августа 2019 г. N 307-ЭС19-5652" и

2️⃣ "Определение Верховного Суда РФ от 19 июля 2019 г. N 308-ЭС19-10842"

ℹ "Санкционированное" ранее ВС РФ право УК без проведения общего собрания собственников помещений в МКД (далее также ОСС) увеличивать тариф на индекс инфляции, - если это установлено договором с УК, - вновь лишилось судебной защиты.

👉 Верховный Суд РФ отказал двум управляющим компаниям, отметив, что предусмотренное договором управления МКД одностороннее повышение тарифа на индекс роста потребительских цен противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, а каким бы ни был порядок определения размера платы, утверждаться этот размер платы может только на общем собрании собственников помещений в МКД.

Позиция высказана в "отказных" определениях по жалобам УК на решения нижестоящих судов - те отказали управдомам в отмене предписаний органов ГЖН о перерасчете платы за содержание и ремонт (перерасчет в пользу собственников МКД, по тарифам, изначально утвержденным на собрании и без индексации).

ВС РФ при этом не усмотрел оснований для передачи дел на рассмотрение Экономколлегии ВС РФ.

Напомним, что ранее ВС РФ высказывал противоположную точку зрения:

- например, зимой ВС РФ отказался пересматривать решения нижестоящих судов, которые согласились с законностью одностороннего повышения размера платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения ОСС, если возможность такой индексации установлена договором управления (мы подробно рассказывали об этом деле ранее);

- а месяц назад к такому же мнению пришла тройка судей Экономколлегии ВС РФ.

Она отметила, что размер платы за содержание и ремонт индексируется УК самостоятельно без проведения отдельного общего собрания собственников помещений, если порядок индексации и изменения данной платы был утвержден общим собранием ранее, одновременно с утверждением договора управления МКД (подробнее о деле можно прочитать здесь). ⤵️

УК вправе сама проиндексировать плату за содержание и ремонт жилья, если это было предусмотрено ранее решением общего собрания собственников в МКД

Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 г. N 307-ЭС19-2677

Размер платы за содержание и ремонт индексируется УК самостоятельно без проведения отдельного общего собрания собственников помещений (ОСС) в МКД, если порядок индексации и изменения данной платы был утвержден общим собранием ранее, одновременно с утверждением договора управления МКД.

На это указала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, пересматривая дело об оспаривании предписания органа ГЖН.

Спорное предписание обязывало управляющую МКД организацию произвести "обратный перерасчет":

ранее УК в одностороннем порядке проиндексировала размер платы за работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, одобренный ОСС, на величину базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата.

Такой порядок индексации был предусмотрен договором управления МКД, при этом созыва отдельного ОСС для одобрения индексации договор управления не требовал.

Орган ГЖН счел эту индексацию незаконной (более того, - нарушением лицензионных требований) и потребовал снизить размер платы "обратно" и провести перерасчеты с жителями МКД.

Арбитражные суды первых двух инстанций признали предписание незаконным, но арбитражный суд округа счел, что УК не наделена правом односторонней индексации размера упомянутой платы.

Верховный Суд РФ, отменяя решение окружного суда в этой части, указал на следующее:

- плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД (http://ivo.garant.ru/#/document/12138291/entry/15601/ ), а сам размер - в домах с УК МКД - определяется на ОСС (http://ivo.garant.ru/#/document/12138291/entry/15607/), на год или дольше, с учетом предложений УК;

- следовательно, основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы закон определил волеизъявление собственников помещений в МКД;

- при этом закон не разрешает УК самовольно увеличивать размер этой платы, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения ОСС в таком доме;

- однако в данном случае собственники уже приняли на ОСС решение и о конкретном размере этой платы, и о порядке ее индексации и изменения, и об утверждении договора управления МКД.

Данное решение ОСС никем из собственников дома не оспорено и является действительным;

- договор управления, утвержденный на этом ОСС, предусматривает, что размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД установлен начиная с даты утверждения договора на ОСС, и ежегодно индексируется в соответствии с изменением потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с "Основными положениями определения индекса потребительских цен".

При этом ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений данных цен (тарифов) не осуществляется;

- УК проиндексировала размер платы на основании данных Территориального органа Росстата (статистический региональный бюллетень за декабрь 2016 года);

- жители МКД знали о будущей индексации - это было прямо написано на обратной стороне квитанций за январь 2017 года;

- таким образом, собственниками помещений в МКД фактически принято решение,

предоставляющее УК право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями ОСС;

- а следовательно, оспариваемое предписание было незаконным.

Источник

______________________

Рекомендуем:

Энциклопедия решений

Подробнее о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами - в материале Энциклопедии решений и связанных с ним материалах (рубрика "См. также" в правом окне)

http://ivo.garant.ru/#/document/58073702/entry/2

_____________________

https://www.hashtap.com/p/x2WgOzQRlmk1


#жкх

128 просмотров
Добавить
Еще
Andry Bu
Подписаться