Andry Bu
Andry Bu
Read 11 minutes

Новые собственники и старые долги за ЖКУ прежних хозяев

#

Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?


Переоформили квартиру, а дальше?

Что нужно поменять при смене собственника для оплаты через лицевой счет услуг ЖКХ? https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/dokumenty-kvartira/lits-schet-of.html

После регистрации договора купли — продажи новому владельцу следует озаботиться об оплате коммунальных платежей. Это процедура требует времени, но позволяет перевести реквизиты на имя нового собственника, тем самым окончательно завершая процесс смены владельца.

Что такое счет для квитанций ЖКХ?

Лицевой счет – это уникальная цифровая комбинация, присваиваемая каждому жилому помещению независимо от формы собственности. Справка: юридически действующим законодательством РФ такого понятия как лицевой счет не предусмотрено — это скорее финансовый термин.

Нужно ли менять л/c после покупки?

Если сменился владелец, то нужно выполнить перевод на новые данные после регистрации жилья в Росреестре, но порядковый номер л/c согласно законам РФ допустимо оставить без изменений.

Внимание! Лицевой счет присвоен квартире и смена владельца не влияет на номер. Квартира принадлежит новому собственнику и вместе с ней лицевой счет — цифровая комбинация не изменяется.

Законодательство не обязывает оформлять новый л/c, но специалисты советуют менять индивидуальный лицевой счет собственника после покупки квартиры, чтобы обезопасить себя от претензий ресурсосберегающих организаций, при наличии у предыдущего владельца неоплаченных долгов по коммунальным платежам.

Обязанность по внесению платы возникает у хозяина квартиры с момента возникновения права собственности. В таком случае, требования управляющей компании или ТСЖ оплатить долги предыдущего собственника являются незаконными.

Что делать, если требуют погашения долга?

Действующее законодательство РФ не предусматривает перехода обязательств по оплате коммунальных долгов предыдущего собственника квартиры к новому владельцу. Если в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженностей по жилищно-коммунальным платежам новым собственником, то долги он оплачивать не обязан.


После регистрации договора купли — продажи новому владельцу следует озаботиться об оплате коммунальных платежей. Это процедура требует времени, но позволяет перевести реквизиты на имя нового собственника, тем самым окончательно завершая процесс смены владельца.

Источник:

http://kvartirniy-expert.ru/zhiloe-pomeshchenie/licevoj-schet-kvartiry/


Чужие долги в платежном документе

Тема задолженности за жилищно-коммунальные услуги и проблема ее взыскания с нерадивых плательщиков была и остается большой печалью для всех лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, предоставляющих коммунальные услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту МКД.

Сегодня мы затронем тему долгов за ЖКУ, рассмотрев ее в аспекте возможности включения в платежный документ информации о задолженности, сложившейся за предыдущие расчетные периоды у прежнего собственника помещения.

Image for post

Согласно положению пп. з) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, в платежном документе указываются сведения о размере задолженности потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды.

Руководствуясь данным положением, некоторые организации, управляющие МКД, включают в текст платежного документа информацию о задолженности по внесению платы за содержание жилого помещения, за коммунальные услуги, по взносам на капитальный ремонт, которая возникла у бывшего собственника квартиры.

Это нередко приводит к тому, что поступающая от нового собственника плата за жилищно-коммунальные услуги засчитывается в погашение такой задолженности, а не в счет текущей оплаты.

Новый собственник, не желая мириться с подобной ситуацией, в лучшем случае, сначала обращается в управляющую организацию с просьбой об исключении задолженности старого собственника из квитанции, а в худшем – сразу в ГЖИ с требованием провести проверку соблюдения УО лицензионных требований и наказать по всей строгости закона.

Как правило, собственник в судебном порядке добивается исключения соответствующей информации из платежного документа, ссылаясь на п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, в котором указано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (напомним, что в этой норме речь идет о сроке возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт).

На эту же норму Жилищного кодекса (п. 5 ч. 2 ст. 153), а также на нормы статей 8.1, 131, 218, 223 Гражданского кодекса РФ ссылается и жилищная инспекция, когда выдает управляющей организации предписание исключить из платежного документа задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, пени, начисленные предыдущему собственнику жилого помещения.

Сомневаясь в правомерности выданного ГЖИ предписания, одна управляющая организация предприняла попытку оспорить его в судебном порядке. И это ей удалось. Но лишь частично.

Дело в том, что в платежном документе, который УО выставляла собственникам помещений, была указана информация о задолженности бывшего собственника по внесению платы за содержание жилого помещения, платы за коммунальные услуги, пени, взносов на капитальный ремонт.

Управляющая организация считала свои действия по выставлению платежных документов с таким содержанием правомерными, в т.ч. и потому, что одним из новых собственников квартиры являлся член семьи предыдущего собственника (продавца).

При этом УО сослалась на ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, в которой указано, что дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Суд не согласился с данными доводами управляющей организации, указав, что «наличие у ФИО обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, потребленные в квартире … до 12.08.2017, как у члена семьи бывшего собственника, не свидетельствует о правомерном включении такой задолженности в платежные документы, выставляемые для расчетов с новыми собственниками данного помещения. Общество не лишено возможности взыскания указанной задолженности с члена семьи бывшего собственника в установленном законом порядке» (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.12.2019 №Ф04-5729/2019 по делу №А75-4729/2019).

Т.е. с члена семьи бывшего собственника старые долги, возникшие при таком бывшем собственнике, можно взыскать только в судебном порядке, подав заявление о вынесении судебного приказа, но не путем включения соответствующих сведений о сумме долга в платежный документ, выставляемый такому члену семьи как новому собственнику квартиры.

Таким образом, суд признал законным предписание ГЖИ в части необходимости исключения из платежного документа, предъявляемого к оплате новым собственникам квартиры, задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, пени, а также обязал УО зачесть денежные средства, внесенные новыми собственниками квартиры в счет оплаты за жилищно-коммунальные и иные услуги за период, возникший после регистрации ими права собственности на квартиру.

А вот в части необходимости исключения из платежного документа сведений о размере задолженности по взносам на капитальный ремонт, суд кассационной инстанции посчитал предписание надзорного органа недействительным ввиду следующего.

Ч. 3 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Поскольку в рассматриваемой судом ситуации задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникла до момента перехода права собственности на квартиру, размер такой задолженности правомерно отражался управляющей организацией в платежных документах, вставляемых новым собственникам.

Т.е. суд пришел к выводу, что включение УО в платежные документы сведений о размере задолженности предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт не противоречит действующему законодательству и не влечет нарушений прав и законных интересов новых собственников, поскольку обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт в силу прямого указания закона переходит к новому собственнику.

Казалось бы, всё понятно.

Задолженность предыдущего собственника по внесению платы за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, новому собственнику УО выставлять не может.

Даже, если новым собственником является член семьи предыдущего собственника.

И даже, если управляющая организация сошлется на то, что поступающие по исполнительным производствам в отношении старого собственника денежные средства будут поступать на лицевой счет квартиры и уменьшать сумму задолженности, числящейся за такой квартирой (подобные доводы приводила УО, но суд посчитал, что они не являются основанием для отказа новому собственнику в удовлетворении заявленного им требования об исключении из квитанции задолженности предыдущего собственника и начисленных на нее пени (см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.10.2019 №33-23888/2019 по делу №2-2174/2019).

Задолженность по взносам на капитальный ремонт, не уплаченная предыдущим собственником, правомерно может быть указана в платежном документе, выставляемом новому собственнику.

А вот что касается суммы пени, начисленной за несвоевременную оплату взносов на капремонт предыдущим собственником, то по мнению Арбитражного суда Поволжского округа, изложенному в Постановлении от 14.06.2019 №Ф06-47499/2019 по делу №А12-25599/2018, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику не переходит обязательство по уплате неустойки за просрочку исполнения данной обязанности прежним собственником, поскольку переход к новому собственнику не исполненной предыдущим собственником обязанности по уплате неустойки за нарушение сроков внесения взносов на капитальный ремонт противоречит положениям действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 392.2 ГК РФ долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.

Из буквального содержания части 3 статьи 158 ЖК РФ следует, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Данной нормой не предусмотрен переход к новому собственнику не исполненной предыдущим собственником обязанности по уплате неустойки за нарушение сроков уплаты взносов на капитальный ремонт.

Следовательно, требование товарищества о взыскании с ответчика (нового собственника помещения в МКД) неустойки, начисленной за нарушение сроков оплаты, допущенное до возникновения у него права собственности, не основано на нормах права.

При этом, как указано в Постановлении 12ААС от 31.01.2019 по делу №А12-25599/2018, суд исходит из того, что «неустойка (штраф, пени) как способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение по смыслу статьей 12, 330 ГК РФ должна стимулировать своевременное исполнение обязательств, позволяя значительно снизить вероятность нарушения прав кредитора, предупредить нарушение (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2014 №1723-0).

Возможность перехода к новому собственнику жилого помещения обязанности по уплате неустойки, не исполненной предыдущим собственником, напротив, лишала бы действующего собственника стимула к надлежащему исполнению обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт в связи с возможностью переложения бремени уплаты как взносов, так и неустойки за нарушение сроков уплаты этих взносов на будущего приобретателя данного помещения. Что, в свою очередь, создало бы препятствия к поддержанию жилых домов в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям ввиду существенного сокращения поступления денежных средств на капитальный ремонт».

Из изложенного следует, что во избежание рисков получения предписаний от ГЖИ, жалоб от собственников помещений необходимо включать в платежный документ на оплату ЖКУ только ту информацию, которая допускается жилищным законодательством и не нарушает права и законные интересы новых собственников помещений в многоквартирном доме».

В части информации о задолженности за предыдущие расчетные периоды, это может быть только информация о долгах самого нового собственника за содержание жилого помещения, за коммунальные услуги, которые возникли после перехода к нему права собственности на помещение в МКД, а также информация о долгах старого собственника по взносам на капитальный ремонт, но без суммы пени, начисленных на сумму долга предыдущего собственника.

Источник:

Чужие долги в платежном документе


Почему управляющая организация может проиграть суд по взысканию долгов с собственника жилья?

Действуя в рамках договора управления с собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) на букве закона, управляющие организации (далее - УО) успешно применяют положения договора на практике и взыскивают в судебном порядке долги с жителей многоэтажек.


Минстрой о возврате просроченной задолженности за ЖКУ

Письмо Минстроя России от 14.10.2020 № 41140-ОЛ/04 "О разъяснении положений части 18 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации" (Об уступке требования по возврату просроченной задолженности по внесению платы за ЖКУ третьим лицам)


МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 14 октября 2020 г. № 41140-ОЛ/04

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
Федеральным законом от 26 июля 2019 г. № 214-ФЗ "О внесении изменений в статьи 155 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 1 Федерального закона "О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) статья 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) дополнена частью 18, устанавливающей, что управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается ничтожным.
Гражданское законодательство определяет ряд признаков уступки права (требования), одним из которых является правопреемство нового кредитора после передачи первоначальным кредитором прав (требований). Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Первоначальный кредитор при этом лишается всех прав на переданные обязательства, выбывая из правоотношений.
Вновь введенная норма пункта 18 статьи 155 ЖК РФ направлена на социальную защиту прав граждан, поскольку уступка прав требований непрофессиональным участникам рынка жилищно-коммунальных услуг лишает граждан возможности установления законности требования долга в судебном порядке с участием специально уполномоченных жилищным законодательством участников и исключает дальнейшую передачу денежных средств за потребленные ресурсы надлежащему кредитору.
В то же время агентский договор - это соглашение об оказании услуг, на основании которого одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (статья 1005 ГК РФ). Агент может лишь выполнять ряд порученных ему действий, совершаемых в интересах кредитора. Ответственность за действия, направленные на истребование задолженности при этом несет профессиональный участник рынка жилищно-коммунальных услуг.
Таким образом, частью 18 статьи 155 ЖК РФ введено ограничение оборотоспособности права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в целях обеспечения законности указанных требований и ответственности ресурсоснабжающих организаций.
Жилищное законодательство не лишает ресурсоснабжающую организацию права привлекать третьих лиц для совершения юридических и фактических действий по взысканию задолженности за оказанные коммунальные услуги и не запрещает правовые конструкции, в том числе агентские договоры, направленные на сбор денежных средств, при которых ресурсоснабжающая организация не выбывает из правоотношений. Круг лиц, с которыми ресурсоснабжающая организация вправе заключать такие договоры, также не ограничен.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Заместитель директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства

О.А. ЛЕЩЕНКО


Вам также может быть интересно

Как правильно написать заявление в ЖКХ о списании долга за электроэнергию от прежних хозяев квартиры?


Купил квартиру у нее оказались долги по капремонту

https://tbti.ru/kvartira/dolg-za-kapitalnyj-remont-ot-predydushchego-sobstvennika-2.html

Требуют погасить десятилетней давности долги за коммунальные услуги: что делать? Разъяснения Роспотребнадзора

https://tbti.ru/kvartira/dolg-za-kvartiru-posledstviya.html


#

1 view
Add
More
Andry Bu
Follow